La suba del dólar genera incertidumbre en el mercado inmobiliario: el afecto real en los precios, las ventas y las decisiones de compra
En las últimas semanas, el mercado inmobiliario argentino atraviesa un período de alta volatilidad, de la mano de un dólar que está a un paso de cruzar el techo de la banda de flotación.
En un contexto recesivo del sector, donde las obras avanzan más lento tras un aumento del 107% en los costos en los últimos 18 meses, "los proveedores prefieren vender antes que subir los precios", señala Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).
Según los especialistas, lo que más afecta no es la suba del dólar, sino la incertidumbre. "El mercado inmobiliario es muy sensible a la estabilidad: cuando esta se mantiene, los compradores se animan a endeudarse, los bancos otorgan créditos hipotecarios y la actividad crece; ante la incertidumbre, ocurre todo lo contrario", explica Tabakman.
Cómo impacta la suba del dólar en los precios de venta
Para actores del sector, como Matías Stul, cofundador y director comercial de PKS Desarrollos, la relación con el dólar no es automática: "En dólares billete, los precios de los departamentos se ajustan de manera gradual y solo cuando el mercado acepta el nuevo nivel". Además, un mismo departamento "puede tener distinta cotización según esté en pozo, en obra intermedia o terminado, independientemente del tipo de cambio vigente", agrega. En el caso de propiedades financiadas en pesos, "el valor de la cuota se ajusta generalmente por el índice CAC, lo que hace que el impacto se refleje mes a mes durante la obra".
Por otra parte, los precios en general siguen una escalada sostenida, consolidando una tendencia que se viene gestando desde hace meses. En lo que va de 2025, "acumulan un aumento cercano al 6%, recuperando parcialmente el atraso frente a los costos de construcción", señala Santiago Vitali, consultor financiero especialista en real estate. A diferencia del dólar, que ha mostrado fuerte volatilidad, los costos se ajustan con menor intensidad: "Tras un 2024 con subas desproporcionadas en el primer trimestre, hoy varios rubros ajustan por debajo de la inflación, lo que ayuda a amortiguar el impacto en los precios finales".
Aunque el impacto de la suba del dólar sobre los precios de los inmuebles sigue siendo limitado y aún es incierto si esta tendencia se mantendrá, "los desarrolladores no trasladan aumentos a los valores de venta, después de haber absorbido casi por completo un salto de más del 100% en los costos de construcción en los últimos meses", señala Sebastián Wierzba, socio director de WGW Desarrollos. No obstante, si la brecha cambiaria persiste o se amplía, es probable que, a mediano y largo plazo, "esa presión termine reflejándose en los precios de venta".
En concreto, el aumento se concentra en los inmuebles con demanda real, como departamentos aptos para crédito, ubicados en zonas privilegiadas, con amplia financiación, renta asegurada o una relación precio-calidad superior al promedio. En cambio, las propiedades que no cumplen estas características también suben de valor, pero de forma más moderada y con menor impacto en el mercado.
En los proyectos en fase de terminaciones, "gran parte de esos incrementos ya se incorporaron y, en muchos casos, los desarrolladores los absorben para mantener la competitividad", detalla Stul. En los emprendimientos recién lanzados, en cambio, existe mayor margen de maniobra, lo que permite escalonar los precios según las distintas etapas de venta.
Volatilidad en el mercado: qué pasa con ventas y stock de propiedades
La suba del dólar no frena significativamente las operaciones, excepto, como ya se aclaró, en los créditos hipotecarios: al aumentar el tipo de cambio, los montos en pesos pierden valor, reduciendo el poder de compra de los tomadores. Lo que sí impacta, según Daniel Bryn, analista de Zipcode, es la incertidumbre económica y política. "Muchos compradores deciden postergar sus compras; en operaciones de mayor envergadura, algunas se retrasan hasta después de octubre".
Coincide con esta postura Francisco Altgelt, presidente de la inmobiliaria que lleva su nombre: "Estos últimos días se registró calma en el nivel de consultas, probablemente más por la situación electoral que por la suba del dólar. También disminuyeron las consultas por créditos, probablemente por el aumento de las tasas y porque los bancos estarían limitando la aprobación de nuevos préstamos".
La menor disponibilidad de crédito tiende a enfriar la demanda de inmuebles usados, lo que podría generar cierta estabilidad en los precios. Además, según Vitali, la suba del dólar "podría llevar a muchos vendedores a reconsiderar sus precios y tomar decisiones basadas en sus necesidades y expectativas".
En este escenario, quienes decidan invertir encuentran en los desarrollos en pozo una alternativa que mantiene la tendencia, aunque con márgenes limitados hasta que se concreten cambios estructurales, como reformas fiscal y laboral. "El tiempo que una propiedad permanece publicada sin venderse incide directamente en la tasa de retorno, generando presión sobre los valores cuando el mercado se enfría", advierte.
Por otro lado, esta situación de volatilidad empieza a impactar en la disponibilidad de propiedades listas para la venta, aunque de manera moderada. El efecto es más especulativo que real: "Por el alto costo de reposición actual, quienes no necesitan vender prefieren esperar y buscar obtener el mejor valor posible en el futuro", explica Wierzba.
Según el informe de Radar Inmobiliario, la dinámica del stock de inmuebles y el aumento del volumen de operaciones redujeron el tiempo de absorción de la oferta disponible, que en julio se ubicó en 1,6 años. "Desde la asunción de Milei como presidente, este período se acortó en un año, marcando una mejora significativa. De manera gradual, el mercado se aproxima al nivel previo al auge de las operaciones con créditos UVA, cuando la totalidad del stock se vendía en menos de un año".
Pero, en general, la cantidad de propiedades a la venta se mantiene estable: no crece de manera desmedida, pero tampoco disminuye. "La suba de precios registrada este año motivó a muchos propietarios a ofrecer sus inmuebles en el mercado", señala Altgelt, mientras que Daniel Bryn, analista de Zipcode, coincide en que la oferta se mantiene equilibrada.
Según Vitali, ante este panorama, algunos propietarios, "atraídos por la renta que dejaron los precios, prefieren retirar sus propiedades y mantener el flujo de ingresos. Sumado al efecto de la menor disponibilidad de crédito, esto podría generar un stock más reducido de inmuebles usados a la venta".
El atractivo de cerrar en dólares: estabilidad frente a la volatilidad
Contrario a lo que podría pensarse, comprar un departamento "en pozo" en pesos no siempre resulta más barato, ya que los pagos a lo largo de varios meses pueden verse afectados por las variaciones del dólar. Por eso, "muchos compradores optan por cerrar operaciones en dólares a precio fijo, evitando la exposición a la volatilidad cambiaria", explica Stul.
Así, desde diciembre de 2023, "los costos subieron 150% y los precios, apenas 30%. Cuando el mercado arbitre esta diferencia, los valores deberían reflejar incrementos más significativos", señala Vitali.
La experiencia reciente de alta inflación también influye en la demanda: "Quienes invirtieron en pesos en años anteriores terminaron pagando más que quienes lo hicieron en dólares, por lo que hoy se prefieren cuotas o refuerzos en dólares", según Wierzba. Y tras el boom bursátil de 2024, "muchos inversores trasladaron capital al ladrillo, aunque quienes mantuvieron dólares líquidos enfrentan hoy una pérdida de poder adquisitivo", comenta Kevin Savelski, CEO de Grupo 8.66.
En cuanto a la financiación de proyectos, para Savelski "los clientes muestran preferencia por esquemas en pesos ajustados por CAC, que brindan previsibilidad y cierta protección frente a movimientos inesperados del tipo de cambio". Porque si bien durante 2024 y principios de 2025 la financiación en dólares era más demandada, ahora "la suba del dólar, combinada con la baja en el índice CAC, volvió a posicionar la financiación en pesos como una alternativa más razonable para los inversores", concluye Vitali.
Por Nicolás Bal-IProfesional