Procrear, Avellaneda y la soberanía
El caso argentino permite ver la secuencia completa porque ocurrió con decretos, resoluciones y fechas. El Programa Crédito Argentino del Bicentenario para la Vivienda Única Familiar, Procrear, nació el 12 de junio de 2012 por el Decreto 902, con recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES y el Banco Hipotecario como fiduciario. Se propuso otorgar 400.000 créditos en cuatro años. Hasta 2015 entregó casi 197.000, según información oficial obtenida por Chequeado, y el crédito hipotecario a personas llegó al 0,45 % del PBI en 2014, su año de mayor despliegue. En la segunda etapa, entre agosto de 2020 y agosto de 2023, otorgó 181.302 créditos: 65.339 para construir y 115.963 para mejorar. Para agosto de 2023, el 83 % de las viviendas en obra estaba terminado, según el Banco Hipotecario.
No fue un programa sin fallas, por supuesto. Pero la alternativa es la ausencia de un programa con la consecuente ausencia de soluciones. a Sindicatura General de la Nación observó demoras en la entrega de viviendas, incumplimientos de convenios, reclamos por falta de habitabilidad y manuales operativos sin actualizar. Sobre esa base, el 12 de noviembre de 2024 el Decreto 1018, amparado en las facultades de la Ley 27.742, disolvió el fondo fiduciario. Los considerandos lo definieron como una «pesada carga» para las finanzas públicas y sostuvieron que financiar vivienda es tarea de la banca comercial. Otra vez la falsa premisa que el mercado se autorregula. La Resolución 764, de junio de 2025, organizó la liquidación y pasó la gestión de los créditos vigentes al Banco Hipotecario, es decir; le transfirió a cambio de nada un fantástico negocio a los dueños del banco. Quedaban, según el ministro de Economía, Luis Caputo, 18.335 viviendas sin adjudicar; 10.561 en la provincia de Buenos Aires, y la mayor cantidad de proyectos pendientes en Avellaneda.
Y Avellaneda condensa el proceso. En el predio de Sagol, a metros del centro, se levantó un edificio de 160 departamentos que, según informa el defensor del pueblo local, Daniel García, fueron sorteados y adjudicados en noviembre de 2023. Con el cambio de gobierno las obras se frenaron cuando estaban muy avanzadas; el intendente Jorge Ferraresi las describió como terminadas y medios locales las ubicaron en el 99 %. El 10 de junio de 2025, un día después de publicada la Resolución 764, la ministra de Seguridad, Patricia Bullrich, encabezó el acto en el que esos 160 departamentos fueron entregados a efectivos de fuerzas federales, dentro de un plan que suma 329 unidades. Bullrich dijo que el plan «estaba mal destinado» y que Economía había encontrado viviendas usadas para alquileres de tipo Airbnb. Las familias sorteadas denunciaron penalmente a Milei, Bullrich y Caputo por defraudación e incumplimiento de deberes y sostienen que el acto de adjudicación nunca se anuló. Ferraresi, además, anunció que recurriría a la Justicia para reclamar dos predios municipales cedidos para 158 viviendas que siguen paralizadas.
Cuando el Estado dejó de completar y entregar, el paso siguiente fue vender. La Resolución 396 de 2025, de la Secretaría de Obras Públicas, dispuso subastar por la plataforma SUBAST.AR las viviendas terminadas que se adjudicaron pero nunca se entregaron a sus adjudicatarios, con precio base fijado por el Tribunal de Tasaciones de la Nación, y habilitó transferir las inconclusas a provincias, municipios o al sector privado para terminarlas y venderlas. Esa cadena de decreto, resolución y subasta es lo que vuelve paradigmático el caso. No se trata de una obra perdida, sino de una política que deja de producir suelo y viviendas para liquidar patrimonio público.
El reemplazo es el mercado, y conviene mirarlo. En septiembre de 2026, tras la primera licitación del Gobierno para ampliar el fondeo de largo plazo, los bancos bajaron las tasas de los hipotecarios en UVA hasta UVA + 7,5 %. Con UVA + 7 % a veinticinco años, la cuota inicial ronda los 865.000 pesos, y pagarla con el 25 % de los ingresos exige un hogar con unos 3,46 millones de pesos netos por mes, según El Economista. Un informe difundido por iProfesional señaló que, en el primer cuatrimestre de 2026, las operaciones con hipoteca cayeron casi un 30 %. El Gobierno sostiene que el crédito bancario es más sano que el subsidiado. Los datos todavía no lo confirman. Pero lo que si confirman los datos es la entrega irregular o al menos sospechosa de estos créditos a funcionarios y allegados al gobierno de Javier Milei.
La tierra sigue la misma secuencia, con otra velocidad. La Ley 26.737 de Tierras Rurales, de 2011, limitaba al 15 % la propiedad extranjera de tierras rurales, fijaba un tope del 30 % de ese cupo por nacionalidad y prohibía que un mismo titular extranjero superara las 1.000 hectáreas en la zona núcleo. El artículo 154 del DNU 70/2023 la derogó. El oficialismo intentó convertir esa decisión en ley dentro del proyecto de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, ofreció subir el límite al 25 % por provincia, no reunió apoyos y retiró el capítulo. Entonces decidió la Corte. El 29 de septiembre de 2026, con las firmas de Rosatti, Rosenkrantz y Lorenzetti, revocó por falta de legitimación del demandante, el Centro de Ex Combatientes de Malvinas de La Plata, la sentencia que había declarado inconstitucional el artículo. Diez días después, el 9 de octubre, suspendió provisoriamente ese mismo artículo en otra causa, la de la asociación Árbol de Pie, y repuso los límites hasta que la Justicia federal de Bariloche resuelva. Al momento de escribir, el régimen es provisorio.
El mapa que está en juego tiene dimensiones. Según el Registro Nacional de Tierras Rurales, analizado por Chequeado, en agosto de 2026 había alrededor de 13,3 millones de hectáreas en manos de personas o empresas extranjeras, y Chequeado contó 111 operaciones de compra autorizadas durante la actual gestión. En la Patagonia, el Grupo Benetton, a través de la Compañía de Tierras Sud Argentino, posee cerca de 900.000 hectáreas. El británico Joe Lewis tiene unas 12.000 alrededor del Lago Escondido, en Río Negro. Existe una lectura contraria que merece su lugar: un artículo publicado en Infobae a comienzos de octubre sostiene que el conflicto de Lago Escondido nunca fue de soberanía sino de acceso, y que lo que falló fue que el Estado no garantizó el paso público, algo que puede exigir a cualquier propietario. Pero claro, la realidad contradice la teoría, y, si los encargados de hacer cumplir las leyes se alojan en esa propiedad para operaciones político-judiciales de dudosa moralidad, entonces ¿cómo podemos esperar que las leyes se cumplan o la soberanía se defienda? Y para dato de color, se supo que esa reunión de altos magistrados fue financiada por el Grupo Clarín, corporación a la cual pertenece el medio Infobae. Y a propósito de Grupo Clarín, no podemos parar por alto un detalle: esta corporación multimediática tiene domicilio fiscal en Delaware (Estados Unidos) y parte del paquete accionario pertenece al fondo Black Rock, al cual nos referimos en la primera parte de esta serie de columnas.
Soberanía no es aislamiento. Es la capacidad de registrar quién posee el territorio, de fijar bajo qué reglas se explota un recurso, de garantizar acceso público a lo que es de todos y de asegurar que los habitantes tengan dónde vivir. Ucrania firmó un acuerdo de minerales que dice que el subsuelo es suyo. Panamá recordó, con su Corte, que sus puertos responden a su Constitución. Hasta allí podríamos sostener que que los estados que mejor negocian les ponen condiciones al capital. Salvo un detalle, la realidad. Estados Unidos condicionó su dinero a participaciones leoninas a precios mínimos. Y para asegurarse intervino con todos sus medios disponibles en todo el planeta: las armas, la injerencia electoral, el terrorismo yihadista financiado por sus socios de Emiratos Árabes, la compra de voluntades, el secuestro presidencial, la CIA y la IA.
La defensa de la vivienda y la de la tierra son, así, la misma agenda a dos escalas. Un Estado que no puede garantizar techo a su población negocia en inferioridad con quien quiere su litio, porque cada hogar atado a la tasa y al humor de los mercados es una vulnerabilidad política antes que económica. Y un Estado que no sabe quién es dueño de su suelo ni qué agua le queda decide en contra de su pueblo y sus intereses soberanos.
El territorio es la primera frontera de la guerra híbrida porque es lo único que no se puede deslocalizar. Un capital se mueve, una campaña se termina en algún momento, una cuenta se transfiere. Pero una casa, un salar, un glaciar o una costa se quedan donde están, y alguien decide quién los usa. La pregunta de fondo no es si habrá extranjeros, fondos o corporaciones intentando poseer el territorio. Los habrá. La pregunta es si quien decide seguirá siendo, en última instancia, el Estado que responda ante quienes viven ahí.
Por Ignacio Stankewitsch